04.07.2019

Это новое слово, и его нужно знать, что называется, на зубок; ведь оно обещает избавить наше общество от обманутых дольщиков. Совершить чудо — не иначе.

Именно ради этой цели в России приняли поправки к Федеральному закону № 214, вступившие в силу с 1 июля. С предыдущей системой долевого строительства мы, похоже, прощаемся навсегда. Нет сомнений, что данная инициатива имеет самые благие устремления, но не спешите радоваться — давайте разберем ее плюсы и минусы.

Подобная практика уже много лет применяется в разных странах. Лично я сталкивался с ней в Объединенных Арабских Эмиратах, где любая инвестиция в недвижимость защищена государством. Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, то ваши деньги сначала попадают на специальный эскроу-счет — лишь когда дом примут в эксплуатацию, девелопер получит доступ к средствам. Чтобы не облизывался до времени.

Теперь эта схема будет действовать и у нас. Отныне, покупая жилье в строящемся многоквартирном доме, вы как и прежде, заключаете ДДУ (договор долевого участия), но уже по новым правилам: в отношения с продавцом вмешивается третья сторона — банк, хранящий взносы на специальном эскроу-счете до полной готовности объекта. Это защитит в том случае, если, к примеру, стройка безнадежно встанет. Если девелопер нарушит установленные сроки или вообще исчезнет в неизвестном направлении, вы сможете забрать свои деньги. Кроме того, вернуть вложения удастся, договорившись о расторжении ДДУ по соглашению сторон. Односторонний же отказ от долевого участия в принципе не предусмотрен.

Итак, зафиксируем ключевое новшество: раньше дома строили за счет покупателей, по сути — частных пайщиков, а теперь девелоперам придется крутиться на собственные средства или занимать у тех же банков. Такая логика на первый взгляд успокаивает, если вспомнить, сколько людей, участвовавших в долевом строительстве, оставались в России и без жилья, и без сбережений.

Кредиты отныне, несомненно, станут доступнее, ведь у банка появится гарантия в виде эскроу-депозитов и ставка по такому займу для застройщика окажется значительно ниже рыночной (примерно 7 процентов годовых). Тот, разумеется, не захочет «попадать» на большие проценты, а потому, руководствуясь выгодной, постарается возвести здание как можно быстрее. Вот только спешка в подобных делах еще никогда не шла в плюс, и мы рискуем получить скороспелые дома, слепленные не для людей, а для избавления от банковского ярма. Так себе перспектива, не правда ли?

Но и банки не смогут просто-так, играючи, есть свой хлеб — они будут вынуждены контролировать застройщика, чтобы тот, подобно игроману, заскочившему в казино на часок, не спустил все кредитные деньги. Вполне вероятно, что специалисты займутся отслеживанием каждого перевода.   

И вот тут — печаль: согласно прогнозам, стройка в России подорожает на 15–20 процентов. Более того, многие застройщики уже взвинтили цены, не дожидаясь вступления в силу закона — обычно на рынке реакция наступает практически вместе с оглашением новости, а про эскроу-счета мы узнали еще в прошлом году. Это при том, что стоимость жилья у нас в стране с российскими-то зарплатами и так регулярно бьет по уму и сердцу граждан.

Переход меж тем будет плавным: если девелопер получил разрешение на строительство до вступления в силу поправок к ФЗ-214, а готовность объекта составляет более 30 процентов, то он пока сможет работать по старым правилам. Ряд крупных застройщиков перейдут в данную систему на особых условиях. Это касается, например, компаний, занимающихся комплексным освоением городских территорий. В определенных ситуациях местные власти смогут даже самостоятельно устанавливать пороги по готовности объектов.

Конечно, найдутся и те игроки, которым придется уйти с рынка вследствие чего снизится конкуренция, а она, как мы помним, всегда на стороне потребителя. Есть и другие нюансы. Равномерное распределение спроса между различными объектами опять же скажется на цене, которая поползет вверх. А поскольку теперь в сделке будет участвовать еще и банк, появится риск, связанный с отзывом банковской лицензии, — впрочем, на сей случай в Агентстве по страхованию вкладов повышен лимит до 10 млн рублей в одни руки, независимо от количества приобретаемой недвижимости.

С высокой вероятностью новые условия сократят и прибыль инвесторов — тех, кто привык зарабатывать, приобретая объект на стадии котлована и «скидывая» после ввода в эксплуатацию. Сейчас такие игроки пытаются запрыгнуть в уходящий поезд, чем тоже успели слегка подогреть рынок и увеличить спрос. Однако, так или иначе, по большей части все это, скорее, прогнозы. Как сложится на самом деле, мы узнаем через несколько лет, когда правила притрутся к нашей суровой действительности. Собственно, от данной притирки — желания и мастерства — очень многое и будет зависеть.

Мнение колумнистов может не совпадать с точкой зрения редакции