05.03.2015

Вступая в должность президента в 2012-м, Владимир Путин подписал ряд указов (СМИ тут же присвоили им эпитет «майские»), непосредственно связанных с улучшением жизненной сферы россиян в течение ближайших 5–8 лет. А в прошлом году российский лидер подтвердил, что усложнившаяся внешнеэкономическая конъюнктура не повлияет на выход к ранее определенным целевым показателям. 

«О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» — указ за номером 600, безусловно, один из важнейших в майском пакете. О ситуации на рынке недвижимости мы беседуем с первым заместителем председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Еленой Николаевой.   

культура: Планируется ли поддержать россиян, испытывающих проблемы с выплатой по ипотечным кредитам, взятым в «тучные» времена?
Николаева: Ключевой антикризисной мерой в этой сфере стала программа правительства РФ по субсидированию процентной ставки. Предполагается, что таким образом удастся не только удержать рынок ипотеки, но и выдать новых кредитов на общую сумму до 400 млрд рублей. Данная программа будет работать год. Кроме того, Минстрой готовит предложения, направленные на поддержку заемщиков, попавших в сложную ситуацию: на эти цели направят 4,5 млрд рублей, ожидается, что это спасет 35 000 семей.

Что касается стратегии, то разрабатываются меры по стимулированию строительства массового жилья. Тут и различные программы для региональных компаний, и развитие проектного финансирования, и внедрение государственно-частного партнерства. С другой стороны, основная функция по созданию спроса ляжет на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — планируется возобновить выкуп «плохих» ипотечных кредитов у банков, с последующим предоставлением заемщикам различных форм поддержки. Таких, как отсрочка платежа, выдача стабилизационных займов, изменение графика погашения — так называемые «кредитные каникулы».

Жилищный вопрос — одна из важнейших составляющих социального государства, каким, без сомнения, является Россия, и власти не намерены пускать дело на самотек, даже несмотря на сложное экономическое положение.

культура: Центробанк предлагает повысить валютным кредитам коэффициенты риска. Но это ведь ограничит доступ россиян к ипотеке в долларах или евро...
Николаева: Нет, такая возможность останется, но для самих банков она станет гораздо менее прибыльной, а значит, и число подобных кредитных предложений снизится до минимума. 

Давайте разберемся, как было до сих пор. Фактически, выдавая ипотеку в валюте, коммерческие банки перекладывали риски колебания курса на заемщиков. Банк ведь, привлекая денежные средства на западных рынках капитала, для выдачи кредита в рублях должен был сначала конвертировать валюту. Получая затем рублевый доход, он опять же должен был перевести его обратно в валюту для возврата средств, привлеченных на Западе. Выходит, выдавая валютную ипотеку, банки просто снимали с себя головную боль по конвертации и отслеживанию колебаний курса.

Заемщики, в свою очередь, пользуясь стабильным рублем и желая сэкономить на процентах, охотно брали ипотеку в долларах или евро. Однако в данном случае нарушался один из основных принципов финансовой грамотности — бери кредиты в той валюте, в которой получаешь доход. А у нас, напомню, законодательство предусматривает, что все расчеты по заработной плате на территории России производятся исключительно в рублях. И в нынешнее нестабильное время такие граждане серьезно пострадали и сейчас просят помощи у государства. Разумеется, Центробанк решил устранить саму возможность появления таких ситуаций на будущее, установив крайне жесткие требования для банков, практикующих подобный вид кредитования.

культура: Тем не менее недавние валютные скачки надолго отпугнут многих россиян от ипотеки. Есть ли у нее какая-то альтернатива? 
Николаева: Да, есть. В Жилищном кодексе РФ прописан весь понятийный аппарат и механизм создания доходных домов. Принятие закона о некоммерческом найме в июле 2014 года, а также формирование сопутствующей законодательной базы будет способствовать достижению целевого показателя доли арендного жилья в общем объеме новостроек — 7% уже в 2017 году. В настоящее время правовые нормы, регулирующие данный сегмент, продолжают формироваться, наш комитет также работает в этом направлении.

Напомню, кстати, что в АИЖК более двух лет действуют уникальные программы по созданию социального (некоммерческого) наемного жилья: «Стимул» и «Арендное жилье». Некоторые регионы уже воспользовались этими продуктами, идут стройки. Прогнозы на дальнейшее успешное раскручивание института самые положительные: он должен стать действенной мерой и для обеспечения граждан России доступным жильем, и для помощи заемщикам, которые по тем или иным причинам не потянули ипотеку, а теперь вынуждены выселяться из купленных квартир. Социальное (некоммерческое) наемное жилье поможет решить такие проблемы, как выведение существующего рынка аренды из тени, расселение ветхого и аварийного жилья, развитие крупных промышленных предприятий и сельских территорий. Кроме того, оно сделает более мобильным трудоспособное население, что является залогом поддержки региональной экономики в сложные времена. Важно отметить, что такое жилье будет стоить дешевле обычной аренды, а риски незаконного выселения и необоснованного увеличения стоимости здесь абсолютно исключены.

культура: Перейдем к теме ЖКХ. Насколько государство способно сегодня контролировать рост тарифов? 
Николаева: Предельные параметры роста тарифов установлены на законодательном уровне, поэтому в течение 2015 года маловероятно, чтобы произошли какие-либо серьезные скачки. Вместе с тем для этого имеются некоторые объективные основания. К числу таковых относятся сложности в привлечении заемного финансирования. Следует помнить также, что большое количество используемого в отрасли оборудования и материалов закупаются за рубежом, соответственно стоимость эксплуатации и модернизации инженерной инфраструктуры в связи с изменением курса рубля существенно возрастает. Смогут ли предприятия ЖКХ быстро перейти на российские аналоги? Сейчас сказать сложно, нужно еще проанализировать их совместимость с западным оборудованием, а в ряде случаев, увы, отечественных аналогов, возможно, и нет. Кроме того, кредитное сжатие коренным образом влияет и на российских производителей, препятствуя им развивать импортозамещение. Исходя из этого, полагаю, что серьезного увеличения уровня неплатежей не возникнет, а вот уменьшение инвестиционных программ вполне возможно, что, вероятно, отразится на сроках модернизации отрасли.

культура: В прошлом году президент подтвердил намерение бороться за улучшение качества жилищно-коммунальных услуг. Есть ли какие-то подвижки? 
Николаева: Сфера ЖКХ подверглась значительным реформам. С 1 сентября 2014 года введено лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Это сделано, чтобы исключить доступ на рынок недобросовестных управляющих организаций. Отныне законом предусмотрены жесткие лицензионные требования, а также процедуры по исключению многоквартирного дома из ведения управляющей организации, аннулированию и прекращению действия разрешительных документов.

Эти меры должны способствовать увеличению конкуренции на рынке. Однако, по моему мнению, следить надо не только за характеристиками управляющей организации, но и за результатами ее деятельности, то есть за тем, как улучшились характеристики многоквартирного дома в результате управления. А для этого необходимо наладить систему обязательного технического учета.

Также ко второму чтению сейчас дорабатывается законопроект об улучшении платежной дисциплины в отрасли. Он, в частности, рассматривает вопрос улучшения предоставляемых коммунальных услуг, совершенствует порядок разрешения споров вокруг их качества.

культура: Как обстоит ситуация с аварийным жильем, можно ли говорить, что проблема постепенно решается?
Николаева: В первую очередь ведется работа по предотвращению появления новых аварийных домов — региональные программы капитального ремонта стартовали уже почти во всех субъектах РФ. Например, 29 декабря 2014 года такая программа утверждена в Москве. Уже с июля москвичи начнут платить взносы на капитальный ремонт.

Переселение граждан из аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года, осуществляется в рамках региональной адресной программы. Переселение осуществляется за счет средств субъектов РФ, местных бюджетов, а также финансовой поддержки государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Если посмотреть статистику, то удельный вес ветхого и аварийного жилья в общей площади всего квартирного фонда составляет 2,8%. При этом только в 2013 году было расселено 3870 аварийных домов. Поэтому с уверенностью можно сказать, что проблема переселения вскоре решится.

культура: В «майских» указах говорилось о создании сети общественных организаций, которые следили бы за тем, как коммунальщики выполняют свои обязательства. Насколько удалось продвинуться в этом вопросе?
Николаева: В июле 2014 года был принят федеральный закон «Об основах общественного контроля в Российской Федерации». Уже сегодня мы имеем разветвленную сеть центров общественного контроля, которые действуют в 79 субъектах РФ. Только за 2013 год было рассмотрено 30 000 обращений граждан. Это, несомненно, подчеркивает важность участия широкой общественности в разрешении насущных проблем. Соответственно мы и дальше будем совершенствовать институт такого контроля, делая упор на сферу ЖКХ, где активность собственников играет главную роль.